16 april 2026 – De herontwikkeling van Paleis Soestdijk wordt al jaren gepresenteerd als een restauratieproject. Op de dag af twee jaar nadat beroep werd ingesteld tegen de weigering van de Staat om de getaxeerde marktwaarde van het landgoed openbaar te maken, dringt zich een ander beeld op. Wie de jaarrekeningen van de bij het paleis betrokken vennootschappen leest, ziet dat financiering, schulden en exploitatie de kern vormen van dit dossier en niet de restauratie. Dat dwingt tot herbezinning op de eerder voor de hand liggende veronderstelling dat sprake is van een eigenaar met voldoende financiële slagkracht.
De vennootschap waarin het paleis is ondergebracht, MeyerBergman Erfgoed Made by Holland BV (MBEG), heeft een opvallend zwakke financiële basis. Het landgoed staat nog altijd voor circa 1,7 miljoen euro op de balans, gelijk aan de oorspronkelijke aankoopprijs, terwijl de schuldenlast is opgelopen tot ruim 10 miljoen euro en het eigen vermogen slechts circa 65.000 euro bedraagt. Tegelijkertijd wordt verlies geleden en ontbreekt elk zichtbaar spoor van substantiële investeringen en/of reserveringen voor de restauratie van het paleis. De doelomschrijving laat daarbij weinig ruimte voor misverstand: het gaat om ontwikkelen, exploiteren en vervreemden van vastgoed. Van een concreet afdwingbare verplichting tot restauratie blijkt uit de beschikbare stukken niets.
Van restauratie naar financiering
Het financiële zwaartepunt ligt bij Hofima BV, de holding waarin financiering en risico’s zijn ondergebracht en die bovendien is gevestigd op hetzelfde adres als Paleis Soestdijk. Het balanstotaal bedraagt bijna 50 miljoen euro, waarvan circa 25,8 miljoen euro eigen vermogen. De samenstelling daarvan roept echter vragen op. Zo bestaat een aanzienlijk deel uit circa 10 miljoen euro aan historische auto’s, waarvan de actuele waarde niet is gespecificeerd. Daarnaast staan er voor ruim 10 miljoen euro aan projecten en circa 28 miljoen euro aan vorderingen op de balans, zonder dat duidelijk is in hoeverre deze inbaar zijn. De kaspositie bedraagt slechts circa 445.000 euro. Dit roept vragen op over de feitelijke financiële slagkracht van de onderneming. Dat beeld wordt versterkt doordat inkomsten, schulden en risico’s op groepsniveau worden samengebracht, waardoor niet is vast te stellen of opbrengsten uit exploitatie daadwerkelijk ten goede komen aan de restauratie van het paleis.
De MBEG geeft zelf aan dat haar continuïteit afhankelijk is van herfinanciering, aanvullende leningen en nieuwe investeerders. Het project kan zichzelf daarmee niet dragen. Die afhankelijkheid blijkt ook uit de toelichting op de jaarrekening: waar in 2023 nog wordt gesproken over financiering van restauratie, ligt in de meest recente cijfers de nadruk op cashflow en financieringsbehoefte. Restauratie lijkt daarmee naar de achtergrond te zijn verschoven. Daarmee komt ook de lage aankoopprijs van het landgoed opnieuw in beeld. Juridisch geldt dat de overheid bij de verkoop van vastgoed marktconforme prijzen moet hanteren. Een lagere prijs zou bij de verkoop van Paleis Soestdijk alleen verdedigbaar zijn wanneer de koper zich contractueel heeft verbonden tot een concrete en afdwingbare restauratieverplichting. Uit de beschikbare stukken blijkt niet dat een dergelijke verplichting is vastgelegd, noch dat van daadwerkelijke restauratie sprake is.
Dat klemt te meer nu de Staat de in 2017 vastgestelde marktwaarde van het landgoed niet openbaar heeft gemaakt en de zaak daarover inmiddels al twee jaar wacht op behandeling door de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State. Daarmee ontbreekt essentiële informatie om te beoordelen of de verkoopprijs marktconform was of dat sprake is geweest van een substantiële korting. Het argument dat inkomsten uit het kazerneterrein nodig zijn voor het behoud van het landgoed houdt in dit licht weinig stand. Dat dergelijke inkomsten nodig zijn voor exploitatie en onderhoud is aannemelijk, maar voor een ingrijpende restauratie, die naar verwachting tientallen miljoenen euro’s vergt, bieden zij geen toereikende basis. Gelet op de financiële structuur ligt het bovendien voor de hand dat deze inkomsten vooral worden aangewend voor financieringslasten en lopende kosten, terwijl een concrete koppeling met restauratie-investeringen ontbreekt.
Van restauratie naar waardeverzilvering
Tegen deze achtergrond ligt het voor de hand dat de economische waarde van het project minder schuilt in de huidige exploitatie, maar vooral in het vooruitzicht dat het landgoed na afloop van de contractuele eis eind 2032, al dan niet in delen, met aanzienlijke waardestijging kan worden verkocht. Daarmee ontstaat een perspectief waarin waardecreatie zwaarder weegt dan restauratie. De jaarrekeningen schetsen geen beeld van een zorgvuldig gefinancierd restauratieproject, maar van een financieel complex vastgoedvehikel dat draait op schulden, niet-inzichtelijke interne geldstromen en de zoektocht naar nieuwe investeerders. Daarmee valt de kern onder het dossier weg: in de verkoopvoorwaarden is geen afdwingbare verplichting tot restauratie opgenomen. De vraag is niet langer óf die waarborgen ontbreken, maar hoe de Staat de lage verkoopprijs ooit heeft kunnen rechtvaardigen.
Juridische noot
Een verkoop van overheidsvastgoed onder de marktwaarde is alleen toegestaan indien de lagere prijs objectief wordt gerechtvaardigd door een afdwingbare tegenprestatie, zoals een concrete en handhaafbare restauratieverplichting. Ontbreekt een dergelijke verplichting of wordt zij niet nagekomen, dan kan sprake zijn van een economisch voordeel voor de koper. In dat geval komt de transactie in het spanningsveld van het staatssteunrecht (artikel 107 VWEU) en het nationale vereiste van marktconform en zorgvuldig overheidshandelen.
Nota bene:
Een in 2022 gesloten overeenkomst waarin de restauratie van het paleis werd gekoppeld aan woningbouwopbrengsten in het Alexanderkwartier (het voormalige kazerneterrein in het Borrebos) was gebaseerd op het toenmalige bestemmingsplan. Met de vernietiging van dat plan door de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State heeft deze overeenkomst haar praktische werking verloren. De beoogde woningbouw is daarmee komen te vervallen, evenals de daaraan gekoppelde financiering van de restauratie. Van een dergelijke koppeling is bij de verhuur aan het COA geen sprake. Bovendien laten de huurinkomsten zich naar hun aard en omvang niet vergelijken met de opbrengsten die met de beoogde woningbouw waren gemoeid. Een concrete relatie met restauratie-investeringen is niet langer zichtbaar. Dit bevestigt dat de restauratie aanvankelijk via woningbouwopbrengsten was geborgd, maar dat die borging met de vernietiging van het bestemmingsplan is komen te vervallen.